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投資性房地產(chǎn)的定義與特征

投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)具有以下特征:

(一)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán),這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收人,是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流人。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),盡管其增值收益通常與市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素有關(guān),但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益,也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

(二)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng),甚至成為個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

(一)屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán),是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物,是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí),應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn):

(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物,企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。一蝦應(yīng)自租賃規(guī)定的租賃期開始日起,經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

(3)企業(yè)將建筑物出租,按租賃向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如,企業(yè)將其辦公樓出租,同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù),企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為授資性房地產(chǎn)。

(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn):

(1)自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn),包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))。

(2)作為存貨的房地產(chǎn),通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理),能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。東該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分,以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。

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